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作者  本頁主題: 新修正民法第425條第2項之規定,於民法89年5月修正後有無溯及既往之適用?
jywin 
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新修正民法第425條第2項之規定,於民法89年5月修正後有無溯及既往之適用?

張三於民國891月跟李四承租位於高雄市一間透天房屋,簽約十五年,訂有契約但未經公證,因李四缺錢,於是張三一次給付十五年租金給李四,隨後李四於8912月將該屋賣給王武,王武取得房屋後於民國9412月間,以895月民法新修法規定,以須使用該房物為由,主張張三與李四之未經公證且期限超過五年之不動產租賃契約,不適用民法買賣不破租賃之規定,主張張三無權占有使用該屋,請求張三返還房屋;張三則以依修正前民法第425條規定,系爭租約對伊仍繼續存在,伊非無權占有為由,拒絕王武之要求,問何人主張有道理?fficeffice" />

2010-01-14 10:23
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鄭瑞崙律師答:
民法第425條即為學說上所稱之「買賣不破租賃」條款,於民國89年5月修法時增訂第2項規定:「前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用之。」其修正理由指出:「在長期或未定期限之租賃契約,其於當事人之權義關係影響甚鉅,宜付公證,以求其權利義務內容合法明確,且可防免實務上常見之弊端,即債務人於受強制執行時,與第三人虛偽訂立長期或不定期限之租賃契約,以妨礙債權人之強制執行,爰增訂第二項。」,主要在避免不利於出租人之債權人對於出租人財產之強制執行,例如甲欠銀行200萬以房屋設定抵押,後因無力清償,房屋由銀行進行法拍,甲為避免被法拍而找人頭簽訂長期租約,造成應買人之意願低落造成銀行無法順利強制執行,立法者為避免這樣的問題,於是限制不動產此類價值較高的物件,須經過公證或期限在五年以下始有民法第425條規定之適用,然該條於民法債篇施行細則並未有溯及既往之規定,以致於產生下列問題:出租人於修法前與承租人訂定未經公證之期限逾五年或未定期限之不動產租賃契約,並將不動產交由承租人占有中,嗣於民法債編修正後將不動產所有權移轉與第三人,則是否有新修正民法第425條第2項規定之適用?
就此問題最高法院九十八年度第二次民事庭會議有三個不同見解:
甲說:民法第425條第1項「所有權讓與不破租賃」規定之適用前提,在於租賃  
    物所有權發生移轉,故同條第2項之適用,應以租賃物所有權移轉之時,  
    係在民法債編修正前或修正後而定。如租賃物係於債編修正前發生所有權
    移轉,固無修正後同條第2項之適用,但租賃物係於債編修正後,始發生
    所有權移轉者,仍應適用修正後之規定。蓋租賃契約為一繼續性契約,如
    租賃契約於民法債編修正後繼續存在,則自債編修正施行後,有關租賃契
    約之效力,自應受新修正民法債編相關規定之規範,因此時修正前之規定,
    已因法律修正而失其規範效力。此時適用新修正之民法債編規定,係對民
    法債編修正後所繼續發生之事實發生規範效力,並無違反法律不溯及既往
    之原則可言。
乙說:基於法律不溯及既往原則,並保護民法債編修正前之既有秩序,以維護法
    律之安定性,應認為祇要在民法債編修正前成立之租賃契約,即無適用修
    正民法第425條第2項規定之餘地。
丙說:本案應視承租人依舊法所取得之法律權利或期待利益,其權利或利益是否
  值得保護,與新法溯及適用對其不利影響之程度,為綜合判斷是否適用新修
  正民法第425條第2項規定。
決    議:採乙說:
基於保護民法債編修正前之既有秩序,以維護法律之安定性,民法債編修正前成立之租賃契約,無適用新修正民法第425條第2項規定之餘地。
最高法院亦隨於98年台上字第692號判決認為:「按出租人於89年5月5日民法債編修正施行前,已與承租人訂立未經公證,租賃期限逾五年或未定期限之不動產租賃契約,並將不動產交由承租人占有中,嗣於該法修正施行後始將不動產所有權讓與他人者,基於保護民法債編修正前之既有秩序,以維護法律之安定性,當無適用修正後民法第425條第2項之規定之餘地,此為本院最新見解。本件系爭租約,在87年12月10日訂立,未定期限且未經公證,並由出租人即原所有人將租賃物即系爭房屋交付承租人即被上訴人占有中,雖於民法債編修正施行後之95年8月16日將租賃物即系爭房屋輾轉讓與上訴人,揆諸上開說明,並無修正民法第425條第2項規定之適用,而應依修正前民法第425條買賣不破租賃之規定,認系爭租約對上訴人仍繼續存在。」(參見最高法院98年台上字第692號判決要旨)。
綜上所述,王武無修正後民法第425條第2項規定之適用,而應依修正前民法第425條買賣不破租賃之規定,認系爭不動產租約對張三仍繼續存在,故張三之主張有理由。

2010-01-14 10:26
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